Sháníte nemovitost … a co exekuce?
Vžitý názor, že s nemovitostí v exekuci nelze nakládat, je pouze částečně pravdivý. Pokud dlužník používá svůj majetek k obchodní činnosti nebo uspokojování základních životních potřeb, prodávat může.
Co z toho vyplývá pro zájemce o koupi nemovitosti?
Být obezřetný, vše prověřovat a nejlépe konzultovat s odborníkem, tj. právním poradcem nebo realitním makléřem. Právník má obvykle širší všeobecný přehled, makléř zná problematiku v užším rozsahu, ale zato podrobněji, protože se s takovými prodeji setkává v praxi.
Kdy lze v exekuci prodávat?
První možnost prodeje majetku v exekuci je před dražbou. Podmínkou je, že s takovým prodejem musí souhlasit exekutor. Ten svůj souhlas obvykle udělí pouze v případě, že kupující složí k exekutorovi finanční zálohu. Zde si musíme dávat pozor na precizně připravenou smlouvu, protože v průběhu prodeje může dojít k přihlášení dalších věřitelů, což celý prodej komplikuje.
Pro dlužníka je výhodou, že obvykle se nemovitost prodá za více peněz než v samotné dražbě. Pro kupujícího je to jistota, že v dražbě nebude vystaven manipulativnímu přihazování.
Druhá možnost je samotná „nařízená“ dražba, kterou vyhlašuje exekutor na základě dražební vyhlášky. Účastníci jsou povinni složit před jejím zahájením dražební jistinu. Vyvolávací cena se odvozuje od znaleckého posudku.
Pro dlužníka většinou „nařízená“ dražba znamená nižší výnos než v případě prodeje před dražbou. Dražitel je zase v průběhu dražby vystaven emocionální manipulaci. Naopak výhodou je, že tím zanikají veškerá zástavní, zadržovací a věcná práva váznoucí na nemovitosti.
Pozor na dražbu „dobrovolnou“!
„Dobrovolná“ dražba je ve skutečnosti běžný prodej nemovitosti, který nenařizuje exekutor, nýbrž vypisuje dražební portál. K účasti láká velmi zajímavou cenou, která však nikterak nesouvisí se znaleckým posudkem. Navíc průběhy těchto dražeb jsou předem sofistikovaně naprogramovány a kupující jsou tak snadno vmanipulováni do spirály nekontrolovaného přihazování.
Další nevýhodou je, že příklepem nemá kupující zdaleka vyhráno, protože pokud se cena nevyšroubuje nad hodnotu stanovenou prodávajícím, k prodeji nedojde. Navíc v tomto typu dražby zůstává nemovitost zatížena všemi věcnými břemeny a dalším právy, které na ní váznou.
Poučení na závěr
Kupovat nemovitost v dražbě sebou vždy nese poměrně vysoké procento rizika. Navíc kupující potřebuje ke koupi hotovost, protože získání hypotéky je v rámci krátkého času poskytnutého na vyplacení vydražené ceny za nemovitost poměrně komplikované a nejisté. Potenciální riziko číhá také v podobě neochoty původního majitele se z nemovitosti vystěhovat, protože přišel o všechno a vlastně nemá kam jít.
Naopak s kvalitně připravenými smlouvami a za pomoci odborného zastoupení zkušeným realitním makléřem máte šanci ušetřit při koupi nemovitosti v exekuci zajímavé peníze. Navíc si v praxi ověříte svoji schopnost reagovat flexibilně a hledat správná řešení.
